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科幻现实 | 产品智能化成为地产产品竞争新赛道

作者: 上海筑想信息科技股份有限公司

来源: 筑想科技

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今年,在“房住不炒”的政策导向下,房地产进入了稳健发展的“新周期”,生存、改革和创新依然是发展主旋律,房企在夯实主业的同时,也在寻找新的生存空间和增长点。


在此背景下,8月22日,一场以“新周期·新赛道”为主题,深入分析经济大形势的论坛在北京拉开帷幕。在五场的并行闭门会上,产、学、研各界大咖齐聚,围绕“城市更新”、“长租共享”、“文旅康养”、“地产科创”、“物业服务”五大新赛道,共同探讨和分享新周期下的新商业模式。



人工智能、大数据和区块链等先进技术已经成为这个时代最火爆的关键词。尽管房地产行业十分传统,但技术重塑产品的共识业已达成。中国房地产下半场的路径之一,正是从大规模的城市更新与高强度的城市开发,逐步转型智慧城区的平台搭建与运营。


在科技创新的时代背景下,地产行业如何与科技紧密结合迸发出众多创新项目、创新模式和创业企业?


现在小筑就“地产科技创新”给大家带来了大量一手情报以及前沿解析。


图为 “科幻现实”地产科创闭门会


从早期中国金茂的科技住宅、当代置业的绿色住宅到上海万科提出的万科智造、碧桂园机器人和智能科技的战略投入、美的置业的智慧地产定位,再到日前绿地集团与华为、城云国际和涂鸦智能等科技智能公司频频开展的智慧城市、智慧社区及智慧住宅的战略合作,科技、智慧、智能和绿色成为当下房企产品升级的主旋律和趋势,产品智能化 对房企影响在逐步扩大。

 

那么房企发力产品智能化的主要动因是什么呢? 顺应时代需要,差异化竞争还是提升管理效率输出标准化,掘金新的利润点?


这在 克而瑞地产研究、乐居财经、筑想科技联合发布的《中国房企产品智能化深度研究》中都有深度的解析。


另外,在分析目前房企产品智能化布局背景和动因的基础上《中国房企产品智能化深度研究》确定了目前房企住宅产品智慧社区、智能家居和智能建筑三大应用智能化布局方向。


1、智慧社区:智慧安防、智能车辆管理成刚需应用


目前,智慧社区还没有统一的概念和标准,归纳来说,智慧社区是社区管理的一种新理念,指集成运用新一代信息技术如物联网、云计算和移动互联网等,覆盖智能建筑、智能家居、视频监控、健康医疗、物业管理、数字生活和能耗管理等诸多领域,融合构建社区的人文、生活、经济环境,为社区居民提供一个安全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境,从而形成基于海量信息和智能处理的新型社区管理模式,以及面向未来的全新社区形态。与传统社区和物业相比,智能社区在服务范围、管理方式、人员配置和盈利模式都有明显优势,大大提升了房企物业管理品质及效率,强化了与业主的互动性和粘性。



大多数房企特别是物业公司在智慧社区上尝试和应用较多,但对智能社区的投入却不尽相同。其中,碧桂园通过构建智能社区,链接智慧家居,全方位提升业主的居住体验,在行业内率先布局AI+人工智能社区,目前与腾讯、海康、阿里、华为等多家企业开展战略合作,共同研发社区场景下的算法模型和智能化平台。雅生活则在进行物业标准的业务信息化,业务移动化,操作智能化,作业机械化建设的同时,通过科技构建智慧化社区,同时侧重从万物智联社区、服务横向延展、系统垂直管理三方面出击,持续优化雅管家房地产全链条数字化服务,带给业主舒适便捷的智能化生活体验。 


应用范围上,智慧社区一般涵盖周界防范和智能监控等安防系统、智能门禁系统(主要指园区和楼栋入户,包含人脸识别、刷卡、指纹等)、停车管理系统、电子巡更系统、智能梯控、楼宇对讲系统、社区服务APP、社区智能快递柜、智能广播、社区WIFI覆盖及智能雾森系统等,且已基本实现远程操作。另外,部分房企智慧社区还个性化设置智能跑道、园区背景音乐调控模块,满足不同业主需求。其中,周界防范和智能监控等智慧安防、智能车辆管理成为目前房企智能化智慧社区应用最基础、最常见的模块。从我们调研结果中也可以看出这点。


2、智能家居:智能温控、灯光、新风和智能门锁应用广泛(略) 

3、智能建筑:聚焦绿色节能和科技智能(略) 

4、应用现状:多数房企布局尚处试水阶段(略)


房企产品智能化案例解读


“地产+智能化”的浪潮下,品牌规模房企纷纷抢滩布局,推动智能家居和智慧社区的广泛落地。 其中,中国金茂、美的置业、蓝光发展和首创置业经过前期品牌积淀和项目实践经验后,形成了独特的住宅智能化产品或发展模式,成为行业产品智能化发展的佼佼者。  

1、中国金茂: 科技人居住宅典范(略)

2、美的置业: 智慧地产的先行者 

(1)前瞻布局智能化,推动智慧地产升级(略) 

(2)自建智慧健康社区体系,聚焦智慧健康和全龄化关怀

经过不断迭代更新,美的置业已经形成了一套成熟的智慧健康社区体系应用到智慧地产项目。 其中,美的置业以 “智慧、健康、绿色、全龄化关怀”作为产品打造理念,运用人工智能、大数据、云计算、新能源、新材料和新技术等,打造智慧健康社区。 美的置业智慧健康社区体系包括179项智慧家居场景,涵盖智能控制、营养、空气、水健康、安防等多个方面,并通过云朵APP集成或者语音精灵操作,实现一键控制,通过跨产业技术资源整合,全场景打通室内室外。



目前,美的置业形成了智慧控制管家、智慧营养管家、智慧水健康管家、智慧空气管家和智慧安防管家五大智慧管理系统,通过对智慧家居的系统控制,提高居住体验和品质。 如在智慧安防上,美的置业设立八大安防体系包含周界防盗报警系统、道闸系统、云视频监测系统、单元门监测系统、电子巡更系统、视频监控联动系统、智能一卡通系统、电梯五方通话系统。


在项目园区,美的置业配备11大智慧系统,业主可通过云朵APP远程查看长辈孩子居家活动情况,并在出现紧急情况后自动连通物业赶往处理。



成熟的智慧健康社区体系不仅让美的置业实现了产品标准化的快速复制,也使美的置业在智能住宅产品打造上形成了较强的技术壁垒和品牌优势,大大提升了行业竞争力。


一方面,美的置业延续了美的一直以来的自主研发、创新能力和智造基因,美的集团丰富的智能家居资源也为美的置业持续发展住宅产品智能化提供了资源。 另一方面,美的置业智能化推进过程中形成了从前端规划到运维一整套的标准化流程,支撑智能住宅产品的持续扩张。 而且智慧家居和智能家居的落地、安装、维修和服务全部都由旗下美家智能科技公司统一输出,并承担后期运营维护,且智慧家居和智慧社区两部分可以在美的置业自主研发的云朵社区APP集成操作,互通性强,大幅降低了企业运营难度,增强了业主应用积极性和便捷性。  


另外,美的置业除了落地自己住宅智能化项目外,还对外提供智慧社区方案,目前已经与万科地产、碧桂园和远洋集团等规模房企达成智能化合作,拓宽了收入来源,增加了企业利润。 根据美的置业规划,今年包含外接项目美的置业智慧社区将在全国55个城市落地,建成智慧家居展厅约500套,智慧家居落地项目超200个,智慧家居交付量达3万套。 公司提出在未来3年将实现交付10万套智慧家居。 随着美的置业智能化布局的不断深入,对外输出智慧生活方案获得更多收益。


(3)典型项目: 美的·桂畔君兰(略)


房企产品智能化发展存在问题和未来前景


智能化浪潮席卷和居民居住体验升级下,房企纷纷布局产品智能化。 其中或是集团战略支撑前行,或是单个项目积极尝试,绿色住宅、科技住宅、智慧住宅项目如雨后春笋频出,百家争鸣局面显现。 住宅智能化在给房企未来发展拓宽了思路和空间的同时,目前发展也面临诸多问题和困境,房企产品智能化发展道路漫漫且修远。


1、存在问题: 市场、 技术和房企面临诸多难题


(1)从市场层面看,行业标准缺失、互通性差等制约智能行业发展(略) 

(2)从技术层面看,智能化应用存在潜在技术漏洞和安全风险(略) 

(3)从房企层面看,准入门槛高,对长期运营和整合能力要求高 


除了市场本身和技术风险外,房企在产品智能化布局上也面临诸多难题。 首先,智能化涉及技术多且要求高,需要较强的技术、智能产品和资源整合实力,很多房企不具备这样的能力,因而不是所有的房企都有机会进入并做大做强。 其次,住宅产品智能化需要投入大量技术研发、专业人员和资金,会导致房企增加较多研发和运营成本,中短期对整体盈利能力或将产生一定影响。 另外,智能化项目落地和批量复制会面临一系列问题,从前期产品智能化方案设计和研发、施工、安装、调试和售后服务产业链条较长,对房企自身运营和跨行业合作能力要求较高。  


与此同时,目前智能产品客户体验度不及房企预期,部分智能产品使用频率低,智能产品运维和维修要求及时性高,需要房企投入较多的精力和服务,这些问题将来可能会倒逼房企减少对住宅智能投入。 另外,房企内部资源和技术的互通性和共享性也是房企产品智能化发展的一大绊脚石。 目前,多数房企产品智能化打造是采用第三方提供的整体智慧社区方案,与本身物业系统或管理平台存在一定技术互通和资源共享问题。 即便是房企本身自主研发智能体系,但由于企业不同板块间利益分配和管理架构等问题也面临相同困境。


2、未来前景: 住宅、长租公寓等智能化应用潜力巨大

(1)人居体验需求升级下,住宅智能化空白待填补(略) 

(2)长租公寓、酒店或成智能化应用的强势阵地 


长租公寓、酒店作为不少房企商业利润的重要支撑和居民除普通住宅外的重要居住延伸场所,消费升级大背景下,其市场需求潜力巨大。 以长租公寓为例,有机构预估,2030年我国租赁人口将达2.7亿元,整体市场规模超过4.2万亿元。 近几年,智能化在长租公寓和酒店领域的应用不断增加,智能公寓和智能酒店产品也频现市场,通过应用和整合各种智能设备及系统,推动企业管理向着智能化和高效化迈进。 如绿地控股的铂派公寓、旭辉的博乐诗服务公寓以及朗诗的朗诗寓等。  

目前,我国长租公寓和酒店客户主要以相对年轻、且具有一定经济基础的客群为主,这部分客群对产品品质、配套服务以及个性化居住体验有较高要求。 智能化的应用一方面可以强化记住人群的家居生活体验,提升了住宿的便捷、舒适和安全性,增强了客户的好感度、粘性和入住率,为企业后续运营提供了可拓展性。 另一方面,智能化的投入可以简化入住和签约、支付和租期内缴费等流程,进而大幅提升企业管理效率、缩减运营成本,扩宽企业收入来源,保障品牌的持续发展。 因而,长租公寓和酒店未来或将成为房企除了住宅外智能化应用和推广的主要阵地。

 

(3)后地产时代,智能生活场景大数据挖掘价值洼地(略)



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